Фото №13
Фото №1
Фото №4
11.26(11)
   
РУБРИКИ
 
 
03.02.2009 ЧТО ЖЕ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?
«А будет ли у нас наконец-то новое жилье строиться? И когда? Ведь новый генплан застройки города вроде уже имеется?», «А можно ли получить участок под строительство частного дома?» - эти вопросы корсаковцев порой весьма интересуют. Интересуют и в связи с тем, что «где-то там, не у нас» вон сколько домов каждый год сдается, и в связи с финансовым кризисом: на сколько он может затянуть начало строительства, если, паче чаяния, все же до него дойдет однажды дело?
Да, никто не спорит: вопросы наболевшие. Уж очень давно в Корсакове многоквартирные дома в строй не вводились. Пяти-этажка на Парковой, сданная в прошлом году и наделавшая в Корсакове немало шума, - пример пока единичный. И, дабы получить на них ответы, ваш корреспондент 22 января встречался с руководителем управления архитектуры и градостроительства Марией Ким и руководителем управления землепользования и муниципального земельного контроля Екатериной Бурик.
ПРОГРАММЫ – ДВИГАТЕЛЬ ЗАСТРОЙКИ
Мария Васильевна – специалист опытный: ранее она возглавляла отдел градостроительного регулирования застройки в департаменте архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью в администрации Южно-Сахалинска, и именно она начала наш разговор:
- Как известно, в 2006 году утверждена областная целевая программа «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006 – 2010 годы и на период до 2015 года». Основной целью этой программы является «комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем».
Одной из основных задач Программы является «создание условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой».
Областная целевая программа «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года» реализуется на основе десяти подпрограмм, в том числе подпрограммы «Обеспечение земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой». Условием реализации подпрограммы на территориях муниципальных образований является разработка и утверждение нормативно-правовых документов:
- документов территориального планирования: генеральных планов городских округов, населенных пунктов, включающих в себя схемы инженерного обеспечения и транспорта, правил землепользования и застройки, - объясняет М. Ким. – Это те документы, которые мы должны разработать в первую очередь и на основании которых можно будет вести строительство жилья. Документами территориального планирования устанавливаются функциональные зоны, для которых определяются границы и функциональное назначение территорий муниципального образования. Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
- С какими проблемами связана эта работа в нашем городе?
- Их много. Проблема в том, что, к сожалению, много времени приходится тратить на то, чтобы объяснить населению: жилые дома можно строить только в жилой зоне, шиномонтажные мастерские можно строить в коммунально-складских зонах.
Вторая проблема в том, что в Корсакове нет свободной земли для строительства: либо это земли военных, либо земли застроены. Изучив «старый» генплан, срок действия которого рассчитан с 1982 года по 2010 год (если до этого срока не примем новый генплан), я увидела, что уже в этом документе указано на «отсутствие в городе территориальных возможностей». Поэтому генпланом предлагается реконструкция, то есть очень мягкое внедрение в существующую застройку - снос ветхих зданий, на месте которых необходимо построить дома, соответствующие современным требованиям по комфорту и сейсмичности. Но, чтобы это сделать, необходимо сначала построить переселенческий фонд, а для этого требуются и деньги, и, опять же, территории земли. 
Кроме этого, надо разрабатывать муниципальную целевую программу «Доступное и комфортное жилье в Корсаковском районе на период до 2015 года». Чтобы с этой программой можно было участвовать в конкурсах на получение субсидий на обеспечение земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Условия этого конкурса очень жесткие. Одно из условий – утвержденный генплан.
В настоящее время генеральный план разработан, рассматривается специалистами, пишутся замечания и вносятся предложения. После всестороннего рассмотрения будут проведены публичные слушания, как того требует закон. По результатам публичных слушаний разработчики должны будут доработать генплан, внести в него изменения по замечаниям и дополнения с учетом поступивших предложений. После чего генплан можно будет выносить на утверждение в районное Собрание.
- Но, как я понял, до того момента, пока не будет разработана и утверждена программа «Доступное и комфортное жилье в Корсаковском районе на период до 2015 года», говорить о какой-либо застройке не приходится?
- Верно. Например, к нам нередко поступают заявки на строительство индивидуального жилого дома – в частности, очень много людей желает построить дом по улице Рудановского. Но действующим до 2010 года генпланом на испрашиваемую территорию по этой улице функциональная зона не установлена, соответственно, эта территория не обеспечена схемой инженерного обеспечения и транспорта. Основной принцип законодательства о градостроительной деятельности - осуществление строительства на основе документов территориального планирования.
 В соответствии с Земельным кодексом, мы можем предоставлять участки только в жилых зонах. Поэтому одно из наших предложений разработчикам генерального плана - рассмотреть возможность включить территорию по ул. Рудановского в зону жилой застройки.
ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ДОМА ПОКА ЧТО СТРОИТЬ НЕГДЕ…
- А есть ли вообще в Корсакове участки, на которых можно строить индивидуальные дома?
- К сожалению, нет. Может быть, где-то и «затесался» такой участок, который соответствует требованиям: чтобы в жилой зоне находился, чтобы был свободным и т. д. Необходимо разработать проект межевания территорий города Корсакова, которым выявляются незастроенные и не занятые земельные участки. Для этого нужны средства. Но бюджет города не резиновый.
- Поясню на примере, что я имею в виду. Допустим, где-то обрушился или сгорел деревянный барак. Можно ли на его месте построить дом?
- Можно, но только если там никто не прописан и не оформлен земельный участок. Для выяснения этих обстоятельств мы делаем запросы в ФГУ «Земельную кадастровую палату», в Управление Роснедвижимости, в Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области.   Зачастую оказывается, что на этом месте обязательно кто-то прописан.
- Вы хотите сказать, бывает так, что дома уже нет, но в нем еще кто-то прописан?
- Совершенно верно. Понимаете, дело в том, что генеральным планом определены жилые зоны, в составе которых предусмотрены зоны для многоэтажного строительства и зоны для индивидуального строительства. В зоне многоэтажной застройки нельзя строить индивидуальные жилые дома, и наоборот.
ЗЕМЛИ ВОЕННЫХ СТАНУТ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ?
- Можно ли, на Ваш взгляд, каким-то образом расширить зону застройки – например, как-то договориться с военными, чтобы они часть своих земель передали под гражданское строительство?
Екатерина Бурик:
- Собственность на землю – это, как говорится, вещь конкретная. Есть муниципальные земли, есть земли субъектов Российской Федерации, есть земли Российской Федерации и есть земли, не разграниченные государством. Военные земли относятся к землям Российской Федерации. Никакого отношения к этим землям мы не имеем и распоряжаться ими не можем.
Передать эти земельные участки в муниципальную собственность просим очень давно. В апреле 2008 вышло Постановление правительства «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности». Наше управление оперативно отреагировало на этот обнадеживающий документ и сразу же составило представления (заявки) на пять земельных участков общей площадью более двух миллионов квадратных метров. Представления были поданы в администрацию Сахалинской области, т. к. именно субъект РФ передает эти заявки далее.
В январе этого года я узнавала судьбу наших заявок, и в областном комитете по управлению государственным имуществом пояснили, что сейчас вместо заявок надо заполнять другой документ – законодательство в очередной раз изменилось, надо все приводить в соответствие с этими изменениями. Форма перечня земельных участков разработана. Изменился состав и количество документов, прилагаемых к перечню земельных участков. В составе документа 26 пунктов. Мы уже приступили к сбору необходимых документов и рассчитываем на положительное решение.
Мария Ким:
- Мы очень рассчитывали на то, что удастся разместить новую жилую застройку на освободившихся землях военных, но в настоящее время мы такой возможности лишены и зажаты в рамках существующей застройки. Изучив генплан Корсакова, я, как архитектор, могу сказать: ситуация очень сложная, с северо-востока город ограничен взрывоопасными и санитарно-защитными зонами от кладбища и агарового завода; с востока, юга и северо-запада развитие города ограничивается землями особого государственного использования. Многие объекты, расположенные в городе Корсакове, такие, к примеру, как нефтебаза, кладбище дают санитарно-защитные зоны от 100 до 300 метров.
С другой стороны, в период перестройки не соблюдали градостроительное законодательство и, допустим, на том месте, где планировался детский сад, могли разместить какое-нибудь производство. А это производство дает санитарно-защитную зону, в которой не допускается размещать жилую застройку, детские учреждения. 
В итоге получается, что весь город расположен либо в зоне взрывоопасного влияния, либо в санитарно-защитной зоне различных объектов. Поэтому столько проблем со строительством нового жилья. Очень внимательно изучаем новый генплан, чтобы внести в него предложения, полученные от населения. Специалисты тщательно и всесторонне изучают эти предложения – с точки зрения санитарных и иных норм.
- Людей, как известно, очень интересуют сроки: они все время задают вопрос «Когда?».
- Это научная документация, а она быстро не готовится. Все, что было принято поспешно, имеет весьма плохие последствия. Учитывая основную цель областной программы, о которой говорилось выше, мы не должны просто бездумно выделить участок земли. Напротив, мы должны, в соответствии с этой программой, на основе утвержденного генплана разработать документацию по планировке территории, в составе которой предусматриваются дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. А все эти вопросы, к сожалению, быстро не решаются.
К сожалению, население крайне невнимательно читает областную целевую программу «Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006-2010 годы и на период до 2015 года» и просто думает, что мы должны выделить земельный участок, и все. Однако это, как видите, не так.
ГРАНИЦЫ ГОРОДА МОГУТ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ
- Какие еще проблемы препятствуют гражданскому строительству в нашем городе? Какое предлагается решение?
- Как я уже говорила, в отведенных «старым» генпланом границах Корсакову очень тесно, с учетом всех санитарно-защитных зон и очень сложного рельефа (отсюда очень дорогое строительство в нашем городе). Поэтому мы бы хотели рассмотреть возможность изменения границ города, чтобы, соответственно, увеличить территорию города для жилой застройки. Закон позволяет изменять границы города при разработке генерального плана, и мы, разумеется, такую возможность упускать не хотим. Эта работа очень серьезная, кропотливая, и, если удастся ее осуществить, можно будет серьезно рассчитывать на что-то реальное в области строительства жилья.
БЕЗ ТОПОГРАФИЧЕСКОЙ СЪЕМКИ ЖИЛЬЯ НЕ ПОСТРОИШЬ
Екатерина Бурик:
- Необходимо также учитывать такой принципиальный момент: для разработки градостроительной документации нужна топографическая съемка местности. Поэтому в этом году в местном бюджете предусмотрены средства для проведения такой съемки в селе Охотском, в Соловьевке, а затем в Дачном.
- Для чего нужна топографическая съемка?
Мария Ким:
- Начну свой ответ с того, что на 2009 год мы запланировали начать разработку генеральных планов, совмещенных с проектами планировки проектами межевания сел Соловьевка, Охотское и Дачное. Основой для этой разработки является топографическая съемка, без нее мы не можем разрабатывать планировочную документацию. Отмечу, что главы сельских округов присылают свои предложения, которые мы постараемся включить в задание на проектирование. А как только разработаем и утвердим документацию, можно будет выделять участки. Наличие документации позволит создать условия для инвесторов по строительству инженерной и транспортной инфраструктуры. И можно будет начинать в наших селах строительство жилья, в том числе социального.
ДЛЯ ОДНОГО ДОМА МЕСТЕЧКО ЕСТЬ
 - И все-таки, Мария Васильевна, неужели в городе сейчас нет вообще ни одного участка, на котором бы можно было построить новый многоэтажный дом?
- Как раз один есть – неподалеку от дома N 1 по улице Калинина, там, где недостроенный фундамент. По этому участку готовим акт выбора, чтобы зарезервировать его для муниципальных нужд с целью строительства многоквартирного дома. Этот земельный участок планируем включить в муниципальную жилищную программу. А затем участвовать в конкурсах на получение субсидий.
Беседовал Константин Пальгин
Фото автора
 
 
 
 
  Общественно-политическая газета «Восход»